La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attire un nombre croissant d'investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine et de générer des revenus locatifs. Cependant, la revente de parts de SCPI peut présenter des défis spécifiques, et il est crucial de bien s'informer avant de se lancer dans cet investissement.
Défis liés à la revente des parts de SCPI
Le marché secondaire des SCPI se distingue par sa faible liquidité et ses spécificités, ce qui influence directement les possibilités de revente. Il est important de comprendre ces caractéristiques avant d'investir.
La liquidité : un marché non organisé
Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne sont pas négociées sur un marché organisé. Leur cotation se fait sur le marché secondaire, un marché non réglementé et peu liquide. Cela signifie qu'il n'y a pas de garantie de trouver rapidement un acheteur au prix souhaité. Les délais de revente peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois, voire plus, en fonction de la popularité de la SCPI et de la taille du marché.
Par exemple, une SCPI comme la SCPI Pierre de Famille, qui gère un portefeuille diversifié d'immobilier résidentiel, est généralement plus liquide qu'une SCPI spécialisée dans l'immobilier de bureaux, comme la SCPI Immorente, car elle attire un plus large éventail d'investisseurs.
Prime de liquidité : un surcoût à prendre en compte
La prime de liquidité est un supplément de prix que les acheteurs sont prêts à payer pour obtenir rapidement des parts de SCPI. Cette prime, qui peut varier de 5% à 15%, est généralement calculée en fonction de l'âge de la SCPI, de sa performance et de son taux de distribution. Plus la SCPI est ancienne et plus elle a généré de revenus, plus la prime de liquidité sera élevée.
Par exemple, une SCPI comme la SCPI Corum Origin, qui a été lancée en 2008 et qui affiche un taux de distribution de 5%, peut avoir une prime de liquidité de 10% par rapport à une SCPI plus récente. Cette prime a un impact direct sur la rentabilité de l'investissement, car elle réduit le rendement final.
Durée de détention : une vision long terme s'impose
La durée de détention est un facteur crucial pour la liquidité et la prime de liquidité. En général, plus la durée de détention est longue, plus la liquidité est élevée et plus la prime de liquidité est faible. Cela s'explique par le fait que les investisseurs à long terme sont moins sensibles aux fluctuations de prix et sont plus disposés à attendre un acheteur au prix souhaité.
Cependant, les frais de sortie, qui sont des frais de cession prélevés lors de la revente de parts de SCPI, peuvent réduire la rentabilité à court terme. Ces frais, qui varient d'une SCPI à l'autre, sont généralement compris entre 5% et 10% du prix de vente. Plus la durée de détention est courte, plus l'impact des frais de sortie sur la rentabilité est important.
Il est donc recommandé d'adopter une vision long terme de l'investissement en SCPI, en privilégiant une durée de détention de 5 à 10 ans pour maximiser la rentabilité et minimiser l'impact des frais de sortie.
Stratégies pour anticiper et prévenir les difficultés de revente
Pour maximiser vos chances de revente et minimiser les risques liés à la liquidité, il est crucial d'anticiper les difficultés et de prendre des mesures préventives lors de la sélection de votre SCPI.
Choisir une SCPI avec une bonne liquidité
Lorsque vous choisissez une SCPI, il est important de privilégier les SCPI avec un historique de revente solide et un nombre important de parts en circulation. Cela vous assure une meilleure liquidité et un marché secondaire plus actif.
- Privilégiez les SCPI avec un track record de plus de 5 ans.
- Vérifiez la taille du marché secondaire et le nombre de parts en circulation.
- Consultez les plateformes spécialisées en SCPI, comme la plateforme "Immotop", pour suivre l'historique des transactions et les prix de vente.
- Évitez les SCPI trop récentes ou avec un nombre limité de parts, car elles risquent de présenter des difficultés de revente.
Diversifier son portefeuille pour réduire les risques
La diversification est essentielle pour réduire les risques de liquidité et de performance. En investissant dans plusieurs SCPI ou en diversifiant votre portefeuille d'investissement immobilier, vous réduisez votre exposition à un seul actif et vous augmentez vos chances de revente.
- Investissez dans plusieurs SCPI avec des profils d'investissement différents (immobilier tertiaire, résidentiel, etc.).
- Investissez également dans d'autres actifs immobiliers, comme des biens directs ou des fonds d'investissement immobiliers.
- La diversification vous permet de répartir les risques et de maximiser vos chances de rentabilité à long terme.
Se renseigner sur les conditions de revente : attention aux clauses restrictives
Avant d'investir dans une SCPI, il est crucial de vous renseigner sur les conditions de revente et les clauses restrictives qui pourraient entraver votre capacité à revendre vos parts. Cela inclut les frais de sortie, les périodes de blocage et les droits de préemption.
- Consultez les statuts de la SCPI et les conditions de revente.
- Vérifiez les frais de sortie et leur impact sur la rentabilité.
- Faites attention aux périodes de blocage qui peuvent empêcher la revente pendant une certaine durée.
- Informez-vous sur le droit de préemption, qui permet à la société de gestion de racheter les parts d'un investisseur avant qu'il ne les vende à un tiers.
Stratégies pour gérer les problèmes de revente
Même en prenant des mesures préventives, vous pouvez rencontrer des difficultés de revente. Dans ce cas, il est important de rester calme et de mettre en place des stratégies pour gérer la situation.
La patience : un atout majeur
Le marché secondaire des SCPI est cyclique et la liquidité peut varier en fonction des conditions économiques et de l'offre et de la demande. Il est important d'adopter une vision long terme et de ne pas paniquer en cas de difficulté à revendre rapidement. Il faut être patient et attendre le moment opportun pour trouver un acheteur au prix souhaité.
Un horizon d'investissement de 5 à 10 ans est généralement recommandé pour maximiser la rentabilité et minimiser l'impact des frais de sortie. La rentabilité de la SCPI ne se mesure pas uniquement sur la performance à court terme, mais sur la performance globale sur le long terme.
La négociation : un moyen d'obtenir le meilleur prix
Si vous rencontrez des difficultés à trouver un acheteur au prix souhaité, n'hésitez pas à négocier avec les acheteurs potentiels. Pour cela, vous pouvez utiliser les données du marché, l'historique de vente des parts de SCPI et les performances de la SCPI pour établir un prix réaliste.
De nombreuses plateformes spécialisées en SCPI, comme la plateforme "BrickVest", permettent aux investisseurs de se mettre en relation et de négocier le prix de vente. N'hésitez pas à utiliser ces plateformes pour trouver un acheteur au meilleur prix possible.
L'aide d'un professionnel : expertise et accompagnement
Si vous rencontrez des difficultés à gérer la revente de vos parts de SCPI, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel spécialisé en SCPI, comme un conseiller financier ou un courtier. Ces professionnels possèdent une expertise approfondie du marché et peuvent vous guider dans la vente de vos parts au meilleur prix.
Ils peuvent également vous aider à identifier les meilleures plateformes de revente, à négocier avec les acheteurs potentiels et à vous assurer que la transaction se déroule dans les meilleures conditions.
En anticipant les difficultés, en prenant des mesures préventives et en faisant appel à un professionnel si nécessaire, vous augmentez vos chances de réussir la revente de vos parts au meilleur prix possible et de profiter pleinement de votre investissement en SCPI.
